Дарственная на квартиру между близкими родственниками — оформляем правильно

Собственник объекта недвижимости может распоряжаться им как угодно – проживать, сдавать в аренду, продавать, дарить. Нередко возникает необходимость передачи прав собственности кому-либо из членов семьи – ребенку, родителям, мужу. В такой ситуации наиболее выгодным вариантом становится оформление дарственной на квартиру между близкими родственниками. Такое действие дает возможность избежать необходимости выплаты налога государству от того лица, которое будет выступать новым владельцем.

Требования к оформлению сделки

Процедура дарения квартиры близкому родственнику должна осуществляться в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации – только в таком случае соглашение будет признано действительным и обладать юридической силой. Основными условиями соблюдения норм являются:

1. Ограничения в возрасте дарителя. Согласно законодательству в качестве него не может выступать субъект, которому еще нее исполнилось 18 лет, поскольку с юридически зрения он не является дееспособным.
2. Дееспособность собственника недвижимости. Совершеннолетнее лицо не должно состоять на учете в псих. диспансере. Право подписи в таком случае будут иметь граждане, обладающие официальным статусом его опекуна.
3. Согласие обеих сторон на совершение сделки. Оформление дарственной на квартиру между родственниками не осуществляется без согласия стороны, принимающей в собственность квартиру. Документ обязательно должен содержать подпись нового владельца жилья.
4. Имущество может передаваться при жизни дарителя. В случае его смерти переход права собственности возможен только в порядке наследования по закону или завещанию.

Для справки. Если одариваемому нет 14 лет, документы могут подписать только его законные представители. Это может быть мать, отец, кто-либо из опекунов.

Важно. Если факт отсутствия установленных требований вскрывается уже после оформления регистрационной документации, сделка признается недействительной и все регистрационные бумаги теряют силу.

Для пресечения попыток уклонения от налогов и предотвращения взяточничества статья 575 Гражданского кодекса с учетом безвозмездности сделки накладывает запрет на выполнение таких сделок:

• оформления права собственности от граждан, которые находятся на лечении или попечении в организациях образовательной, социальной или медицинской направленности в отношении сотрудников таких учреждений или членов их семей;
• оставление дарственной в отношении лиц, являющихся государственными служащими, если такое действие связано с выполнением ими определенных должностных обязанностей в интересах дарителя;
• заключение сделки, если любой из его сторон выступает коммерческая организация. Для осуществления действий по отчуждению между ними рекомендовано составлять только договор купли-продажи с вытекающими последствиями оплаты налогов.

Что потребуется для заключения сделки

Как оформить дарение квартиры близкому родственнику? В первую очередь, кроме непосредственного намерения передать объект недвижимости другому лицу, необходимо собрать пакет документации.

Дарителю и принимающему в дар понадобится предоставить:

1. Паспорта всех граждан, являющихся участниками сделки – текущего и будущего владельца, опекунов, если в связи с недееспособностью субъектов соглашения потребуется их подпись.
2. Свидетельство о браке того, кто на данный момент обладает помещением.
3. Документ о праве владения жильем и тот, который определяет его возникновение (договор купли-продажи, право на наследование, дарственная).
4. Техпаспорт и кадастровый паспорт квартиры.
5. Согласие органа опеки. Оно необходимо, если для дарения квартиры требуется разрешение такого государственного органа.
6. Выписка, свидетельствующая о том, кто прописан в объекте недвижимости.
7. Справка об отсутствии обременений – договор невозможно оформить в случае, если жилплощадь находится в аресте, выступает в качестве залогового имущества.
8. Согласие лиц, владеющих долей жилья. Обязательным условием является заверение его нотариусом. При желании обладатель части жилплощади может оформить дарственную исключительно на нее – в такой ситуации такой документ не потребуется.
9. Справка о том, что даритель дееспособен из наркологии и психоневрологического диспансера. Она не является обязательной, но ее наличие обезопасит от возможных претензий третьих лиц и признания впоследствии сделки недействительной.
10. Выписка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. При ее отсутствии возможные долги в полной мере перейдут на нового собственника и он будет нести обязательство их погашения.

Вид дарственной

Задаваясь вопросом, как оформить договор дарения квартиры родственнику, в первую очередь стоит определиться с типом документа. Согласно положениям действующего законодательства он может быть:

• реальный. При его заключении принимающий в дар становится владельцем сразу после заключения соглашения и регистрации прав собственности;
• консенсуальный. Заключается в оформлении дарственного обещания. Принимающий дар становится владельцем в срок, отраженный в документе.

Состав документа

Многих интересует, что входит в состав этих документов. При составлении соглашения в нем отражают следующие пункты:

• дата оформления и место (населенный пункт);
• данные документов, удостоверяющих личность участников сделки;
• адрес, по которому расположен объект, переходящий в собственность;
• отличительные характеристики квартиры – этаж расположения, общая площадь;
• документ, на основании которого право собственности возникло у дарителя;
• отражение существенных условий;
• список документов, который прилагается к дарственной;
• подпись участников сделки – дарителя и лица, который становится владельцем жилья.

После заключения договора нормативно-правовая документация устанавливает обязательное требование – занесение данных о текущем собственнике жилья в Единый государственный реестр. Результатом такого действия станет вручение свидетельства о праве собственности. Для его получения потребуется подать:

• заявление субъекта, ставшего собственником квартиры;
• непосредственно договор дарения (оригинал и копия);
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины;
• оригинал и копии правоустанавливающих документов, на основании которых владельцем выступал даритель недвижимости.

Подоходный налог

Получение имущества в дар согласно Налоговому кодексу Российской Федерации предполагает оплату налога в размере 13% от стоимости жилья, что обязательно определяется перед заключением соглашения. Исключением является оформление сделки между близкими родственниками – подобная норма на них не распространяется.

Необходимо обращать внимание на ограниченный круг лиц, который может относиться к категории близких родственников:

• бабушка или дедушка;
• родители или усыновители;
• ребенок дарителя – родной или усыновленный;
• внуки;
• брат или сестра родные по обеим родителям или одному.

Возможность оспаривания

Договор дарения, как и любая другая сделка, впоследствии может быть оспорена заинтересованными лицами или организациями и признана ничтожной. Такое действие возможно при следующих факторах:

• отсутствие права собственности у дарителя – когда был оспорен правоустанавливающий документ или его получение;
• наличие доказательств того, что дарственная оформилась под воздействием третьих лиц – путем обмана, угроз или насилия;
• прямое нарушение условий и норм законодательства, соблюдение которых диктуется ГК РФ.

Оформление договора дарения на помещение – наиболее приемлемый вариант передачи прав собственности, минимизирующий затраты сторон. Сделка дарения между близкими родственниками не подлежит налоговым отчислениям. При его составления необходимо учитывать, что сделка должна исключать какое-либо вознаграждение в отношении дарителя, выражаемое в оплате, предоставлении материальных ценностей или оказании услуг.