Что нужно для оформления дарственной на квартиру

Дарение коттеджа или квартиры – частая ситуация, она помогает избежать налогов, неизбежных при совершении сделки купли-продажи. Существуют и другие причины, по которым объект недвижимости может сменить владельца на безвозмездной основе. Чтобы избежать ошибок при составлении договора и дальнейшего отказа в регистрации, необходимо знать, как оформляется дарственная на квартиру. Простая письменная форма имеет свои особенности.

Что необходимо включить в договор

Требования к составлению дарственной регулирует Гражданский кодекс. В ней должны быть содержаться следующие условия:

1. Предмет. Им является полное описание квартиры или доли в ней, с указанием адреса, метража, данных о собственности, информация из кадастрового паспорта. Необходимо максимально точно перенести все сведения из форм БТИ, ошибка приведет к отказу в регистрации.
2. Срок. Если он не определен, то предполагается, что дарение произойдет сразу же или в разумный период (около 30 дней) после подписания договора. Не рекомендуется устанавливать неопределенный срок после смерти дарителя, документ будет оспорен по двум основаниям – он де-факто является завещанием и передача объекта не состоялась, так как акт приема-передачи не подписан обеими сторонами.
3. Полное освобождение одаряемого от любых встречных обязанностей. Если они присутствуют, сделка будет признана мнимой.

Простая письменная форма обязательна. Не рекомендуется пользоваться бланками в интернете, они могут не дать возможность соблюсти все формальности. Уточняя, как написать дарственную на квартиру, многие интересуются, может ли она быть выполнена в рукописной форме?

Закон не исключает такой возможности, но следует учесть, что любые ошибки или неразборчивость почерка могут стать основанием для последующего оспаривания. Скорее всего, с такой формой будет отказано в регистрации перехода собственности. Подпись, если текст напечатан на компьютере, должна быть выполнена собственноручно. Нужно указать полные паспортные данные дарителя и всех одаряемых, если их несколько.

Требуется ли нотариальное удостоверение

Уточняя, что нужно для оформления дарственной на квартиру, многие сомневаются в необходимости нотариального удостоверения. Требуется руководствоваться следующими принципами:

1. По закону оно не требуется, если у жилплощади один собственник.
2. Если владельцев несколько, каждый из них имеет право на долю, то пойти к нотариусу придется в любом случае.
3. Если даритель хочет избежать любых рисков оспаривания и доказать действительность своей воли, нотариальное удостоверение поможет ему в этом.

Размер пошлины за совершение нотариальных действий невелик, но возложить его на одаряемого будет не всегда возможно. Это связано с тем, что этот факт может быть признанным встречной материальной обязанностью, которая не должна присутствовать в безвозмездной сделке. То же самое можно сказать о любых других расходах.

Чье согласие необходимо

Существуют ограничение права на совершении сделки. Что нужно чтобы оформить дарственную без «подводных камней»? Прежде всего, потребуется согласие супруга, если объект недвижимости был приобретен в браке. Семейный кодекс содержит только два исключения, при которых нет необходимости получать не только письменное, но и нотариально удостоверенное согласие.

1. Супруги заключили брачный контракт, в котором предусмотрено право на управление активами и распоряжение ими без согласия.
2. Квартира является собственностью одного из членов семьи – она была приобретена до брака или также в дар.

Важно: Но иногда доказать нотариусу или при регистрации наличие этих оснований сложно, проще оформить разрешение.

Если дарится доля в квартире, нет необходимости собирать отказы всех совладельцев, их преимущественное право предусмотрено только для сделок, в которых собственность переходит на возмездной основе. Если квартира покупалась на средства материнского капитала, необходимо предварительно заручится согласием органов опеки. Это необходимо сделать даже в том случае, если часть, причитающаяся ребенку, еще не оформлена в его владение, как требуется по закону и на чем настаивает Пенсионный фонд.

Как зарегистрировать сделку

Переход права собственности требует обязательной регистрации. Сделать это можно самостоятельно, через МФЦ, которое проверит личность и дееспособность заявителя и направит заявление на регистрацию в Росреестр. Только после оформления, которое займет не более месяца, а обычно на него требуется всего 10 рабочих дней, можно стать собственником в полном объеме. Договор на регистрацию подает даритель или уполномоченное им по доверенности лицо. Если на момент подачи собственник имущества умер, то доверенность потеряет силу и произвести оформление перехода права собственности будет невозможно. Перечень документов находится на сайте ведомства, он включает:

• заявление;
• дарственную;
• свидетельство на право собственности;
• согласия всех причастных лиц;
• документы, которые поставят сотрудников Росреестра в известность о том, какие лица имеет право проживать в данном объекте;
• кадастровые формы.

При оформлении также придется оплатить пошлину и приложить подтверждение. Реквизиты необходимо уточнять дополнительно, их неверное указание привет к отказу в регистрации и необходимости уплаты средств в бюджет повторно. Не по адресу уплаченные деньги можно будет вернуть, написав соответствующее заявление в ФНС с приложением письма Росреестра о причинах отказа.

Внимание: Если на площади прописан ребенок, не имеющий права на жилплощадь, сделку также не зарегистрируют до тех пор, пока не будет получено согласие органов опеки. Справки о всех проживающих позволят сотрудникам МФЦ принять решение об отказе.

Возможные причины отказа в регистрации

Неприятно, тщательно подготовив договор и собрав документы, получить отказ. Его причинами могут стать:

1. Несоответствие условий соглашения закону.
2. Наличие несогласованных перепланировок. Они будут видны, если на кадастровых документах появятся красные линии. Сейчас часто паспорт оформляется в виде электронного документа, в МФЦ можно предоставить диск с записанными данными.
3. Отсутствие разрешения второго супруга или согласий, которые должны оформить органы опеки;
4. Наличие у квартиры ареста, например со стороны банка или иных кредиторов дарителя, или иного обременения, препятствующего совершению сделки.
5. Существование проблем с правом собственности на объект сделки, например, он ранее незаконно выбыл из владения другого лица.

Важно: Если отказ законен, оспорить его в суде не получится. Документы потребуется готовить заново и подавать в МФЦ повторно.

Как оспорить дарственную

Как составить дарственную на квартиру так, чтобы в дальнейшем она не была признана судом недействительной? Заявители требований об оспаривании таких сделок чаще всего опираются на то, что человек, подписывая дарственную, находился под влиянием угроз или в заблуждении. Подтвердить действительность намерения могут и свидетельские показания, и медицинское освидетельствование, которое может назначить судья. Интересно, что в практике встречаются случаи, когда договор дарения оспаривает даритель, который не уверен в том, что он его действительно оформлял.

Здесь поможет почерковедческая экспертиза. Оспорят дарение по причине отсутствия согласия супруга или его нотариального оформления.

Вторым основанием станет мнимость или притворность сделки. Это будет доказано, если в договоре присутствуют любые встречные обязательства – от передачи имущества до прав дарителя на содержание. Требование о мнимости может быть предъявлено и прокурором или органами опеки и попечительства, если нарушены права несовершеннолетних детей. Подавая иск об оспаривании сделки, одновременно с ним нужно позаботиться и о внесении изменений в записи Россреестра, это формулируется отдельным требованием.

Зная, как правильно оформить дарственную на квартиру, можно избежать и отказа в регистрации и оспаривания соглашения по заявлению заинтересованных родственников или обойденных наследников.