Оформление квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Многие граждане не в состоянии приобрести жилье без привлечения кредитных средств. Поэтому сегодня все больше людей обращаются в кредитные организации за получением ипотечного займа. Порядок приобретения жилья в ипотеку более сложный, чем процедура прочих видов кредитования. Он включает такие обязательные действия как оценка и страхование приобретаемой квартиры, поиск продавца, который согласится иметь дело с ипотечным кредитом. Пошаговая инструкция по оформлению квартиры в ипотеку поможет неопытному покупателю ознакомиться с необходимыми этапами.

Шаг 1. Выбор объекта недвижимого имущества

Если при покупке жилья возникает необходимость получения ипотечного займа, предварительно нужно выбрать объект недвижимости.

При покупке квартиры в новостройке, этот шаг является особенно важным. Это связано с тем, что на ранних этапах строительства жилого многоквартирного дома, когда риски покупателей и финасовых учреждений очень высоки, с компанией-застройщиком готовы сотрудничать 1-2 банка. Поэтому, когда цены на такое жилье особенно привлекательны, выбор программ по ипотеке будет очень узким.

Наиболее настороженно кредитные учреждения относятся к поселкам за городом, где продаются участки земли. Рыночная стоимость такой недвижимости очень неустойчива, а ее ликвидность полностью зависит от того, насколько застройщик вложился развитие поселка. Ипотека в данной ситуации имеет двойную задачу: приобретение участка и строительство дома. Сроки, за которые нужно построить жилье, будут иметь ограничения, а процентные ставки до даты введения дома в эксплуатацию будут выше на 1,5-2%, чем при обычной ипотеке.

Совет: При покупке квартиры на вторичном рынке жилья, рекомендуется заранее узнать стоимость объекта, на который планируется взять займ. Таким образом, клиент сориентирует специалиста банка на конкретную сумму средств к получению, и проверит, одобрит ли финансовая организация данный размер кредита.

Как происходит оформление ипотеки далее, описано ниже.

Шаг 2. Выбор программы по ипотеке

После выбора жилья, кредитозаемщику следует определиться с кредитно-финасовым учреждением. Основными критериями в данном случае будут являться:

• устраивают ли клиента условия банка;
• подходит ли покупатель жилья под требования финансовой организации к лицам, обратившимся за кредитом.

Клиентам редко удается сэкономить на процентах по ипотеке. Как правило, когда кредитор предлагает выгодную ставку, он дополнительно требует приобрести несколько видов страхования, берет процент комиссии за различные действия (рассмотрение заявки, перевод денежных средств).

Рекомендация: При выборе кредитной организации в первую очередь нужно обратить внимание на максимальную сумму кредита, предлагаемую банком, и размер первоначального взноса.

Рассматривая второй критерий, при наличии сложностей с подтверждением официального дохода, образования и других документов из списка банка, но имеется значительная сумма средств на первый взнос (30-50%), можно обратиться в банковское учреждение, которое предлагает кредиты «по двум документам». Единственным отличием такого займа от обычной ипотеки является более высокая ставка процента (около 0,5% разницы).

Оформление ипотеки пошагово приведено далее.

Шаг 3. Подготовка документации и подача заявления

После выполнения предыдущих действий следует посетить выбранный банк. Но лучше заранее рассмотреть несколько альтернативных организаций в случае отказа в выдаче займа в первоначальном учреждении.

Общаясь со специалистом по ипотеке, необходимо выяснить все условия кредитной программы в деталях. Можно заранее ознакомиться со стандартным договором по ней. Внимательно изучив его, нужно проанализировать такие важные моменты как:

1. Наличие комиссионных сборов за предоставление услуг кредитования и за дополнительные услуги, которые банк может навязывать своим клиентам (выдача кредитных карт и т.п.);
2. Обязательные к оформлению страховки и последствия отказа от некоторых из них (согласно действующего законодательства при оформлении ипотечного займа требуется только одна страховка на объект залога);
3. Наличие возможности досрочного погашать кредит, предусмотрены ли штрафные санкции за такое погашение;
4. Максимально возможный период просрочки платежей, после чего банк может изъять объект имущества из собственности клиента.

Каждая кредитно-финасовваяя организация имеет свои правила оформления ипотеки и список необходимых в предоставлению документов . Но почти все кредитные организации (кроме займов по двум документам) требуют предоставить справку о доходах обратившегося лица, свидетельство о браке/расторжении брака.

Сроки рассмотрения заявки по ипотечному займу зависят от количества бюрократических структур в банке и сложности предоставленной клиентом документации. Одобрение займов по двум документам обычно оформляется за 2-3 дня, по стандартной ипотеке заявление рассматривается специалистами кредитного учреждения в течение нескольких недель.

Шаг 4. Выбор объекта недвижимости и получение одобрения

После получения одобрения  заявки на кредит, заемщик может начать выбирать квартиру, если он не сделал это заранее. Предварительно ознакомившись с компаниями-застройщиками, с которыми сотрудничает кредитор, данный шаг будет несложно выполнить. При подборе жилья на вторичном рынке, важной процедурой будет проверка юридической чистоты квартиры. Раздел наследства, развод собственников, прописанные несовершеннолетние дети и военные, находящиеся на срочной службе – это причины, по которым кредитно-финансовая организация может не одобрить объект. Также клиент может попытаться купить квартиру, оформленную в ипотеку, если недобросовестный продавец его не предупредил. Финансовое учреждение страхует себя и клиента от возможных судебных разбирательств при возникновении проблем с ипотечным жильем.

Важно: После выбора квартиры необходимо провести ее оценку. Для этого следует обратиться к квалифицированному оценщику, который составит отчет об оценке по итогам. От этого зависит сумма кредита, одобренная банком.

Шаг 5. Заключение договора ипотечного кредитования

Далее последует процедура заключение договора на ипотеку. На счет клиента поступает определенная сумма денежных средств на покупку жилья. Оформление сделки с продавцом происходит через Росреестр или через МФЦ. В данных организациях регистрируется переход права собственности от одного лица (продавца) к другому (покупателю). После того, как регистрация будет завершена (2 недели с момента обращения), заемщик получает на руки свидетельство о госрегистрации права на свое имя.

После этого покупатель обязан передать приобретенную квартирую в залог банку путем предоставления закладной.

Шаг 6. Страхование и передача квартиры в ипотечный залог

Перед заключением договора необходимо выполнить условие, которое предусмотрено ипотечным законодательством: оформить страхование приобретенного объекта недвижимого имущества от риска утраты и повреждения.

В зависимости от банка, клиенту может быть предложено застраховать свою жизнь, право собственности или риск невыплаты займа. Заемщик может согласиться на эти условия в контракте, выбрать кредит с повышенной процентной ставкой (при отказе от этих видов необязательного страхования) или обратиться в другое финансовое учреждение. Следует проанализировать все варианты и выбрать наименее затратный.

Когда клиент предоставляет страховку кредитору, происходит окончательное оформление ипотечного договора и закладной. Подписанный всеми сторонами контракт регистрируется в Росреестре. Но при данной процедуре заемщик получает на руки экземпляр договора со штампом о выполненных действиях по регистрации и печатью регистрирующего учреждения. Данный шаг направлен на фиксирование обременения на объекте жилого имущества в государственных структурах. Теперь без согласия залогодержателя (банка) покупатель не имеет права совершать какие-либо сделки с данной недвижимостью. Закладная остается в банковской организации. Этот документ позволяет банку продать свои требования к заемщику по договору залога при возникновении определенных обстоятельств.

Важно знать: Закладная никак не влияет на отношения между кредитозаемщиком и финансовым учреждением.

Шаг 7.  После получения свидетельства о праве собственности

После того, как заемщик по праву становится собственником квартиры, необходимо прописаться в ней. Это следует сделать в течение одной недели после выписки с предыдущего места регистрации. На следующий год после покупки, кредитозаемщик получает право на возврат части потраченных на жилье средств, в форме имущественного вычета.

Процесс оформления ипотеки — очень трудоемкий, требующий совершения целенаправленных действий. Лицо, которое хочет купить жилье в кредит, может столкнуться со многими трудностями на разных этапах. Но после прохождения всех действий заемщик получит в собственность желаемую квартиру.